Nieuwe tijden, nieuwe werkmethoden

Iedereen weet dat we in economisch mindere tijden zitten. Zo ook in de makelaarij. Toen ikzelf klaar met de HEAO uit de trein stapte kan ik me nog herinneren dat ik tegen mezelf zei: 'Zo, nu aan het werk. Ik ga die dingen die ik leuk vind, dan ben ik er ook goed in'. Zo werkt het in de diensten natuurlijk nog verder door. Mensen willen je pas betalen voor je diensten als ze tevreden zijn over je prestaties.
Marketing was voor mij een mooi vak, maar echt een vak had je nog niet geleerd. Een vak in die zin dat je nog moest zoeken welke branche bij je paste en wat je daar dan ging 'brengen'. Voordat ik met de Heao begon twijfelde ik tussen antropologie of psychologie. Uiteindelijk bracht de opleiding 'Marketing' een mooie combinatie tussen commercieel denken en psychologie. Vooral het vak consumentengedrag vond ik erg leuk! Ik kwam erachter hoe moeilijk het vak psychologie kon zijn. Daar is eigenlijk mijn liefde voor het willen begrijpen van mensen begonnen. Ze kunnen analyseren. Eigenlijk gewoon stomweg inleven. Op het moment dat je dan met ze mag 'werken' en het vertrouwen van mensen krijgt. Dat blijft mooi.
Zo kom je dan in de makelaardij terecht. Echt een prachtig vak. Je mag bij mensen binnen kijken, letterlijk en figuurlijk. En als je het vertrouwen krijgt, mag en kun je met ze werken. Je kunt mensen begeleiden in de koop van een huis. De mooiste momenten hierin zijn dat ze een heel ander huis kopen dat ze zelf in eerste instantie voor ogen hadden. Dan heb je echt een waarde toegevoegd. De waardering die je dan van je klanten krijgt is echt verslavend. Dat wil je nog vaker doen. Bij een verkoop spelen er weer hele andere aspecten een rol. En bij taxaties. Uiteraard adviseer je tussendoor ook veel. Dus een vak leren hield voor mij in, makelaar worden. Maar dan een makelaar die met mensen werkt. In de makelaardij hebben mensen altijd een doel: groter wonen, kleiner wonen, een aangepaste woning vinden, rustiger wonen, of juist drukker. Het is altijd weer opnieuw kijken: welk doel wil men bereiken door te kopen of te verhuizen. Tegenwoordig ook veel: goedkoper wonen.
De huidige economische situatie vraagt om een hele andere aanpak. De marges zijn kleiner. Je moet mensen overtuigen van het feit dat hun woning minder waard is dan men denkt. Dat was vroeger ook al zo, maar tegenwoordig heb je als makelaar geen marge meer om een iets hogere vraagprijs op de woning te zetten omdat men toch geen haast heeft. Dan snij je jezelf echt 2x in de vingers. De woning blijft te koop staan en uiteindelijk krijg je er minder voor. Ook het aankopen is verandert, er staat zoveel te koop dat mensen eerst maar eens helder moeten krijgen wat men belangrijk vind in de omgeving en het huis. Dus veel kijken. Uiteraard is een goede hypotheekadviseur onontbeerlijk. Hij vertelt je wat je kunt verwonen, gegeven je huidige levenspatroon. Dat wil je toch graag voortzetten nietwaar.
In een volgend blog ga ik meer in hoe deze economie ons vak heeft verandert en welke nieuwe inzichten het mij heeft gegeven.
Labels: huis kopen, makelaar friesland, zij is de makelaar: aankoopbemiddeling, zij is de makelaar: verkoopbemiddeling, Zij is de makelaar: weetjes

Huurprijswijziging voor periode 1 juli 2009 t/m 30 juni 2010

30.6.2009

De verhuurder van woonruimte die per 1 juli 2009 de huurprijs wil verhogen dient de huurder hiervan op grond van artikel 7:252 BW twee maanden tevoren, dus vóór 1 mei 2009, schriftelijk op de hoogte te stellen. Als de huurder niet voor deze datum op de hoogte gesteld is, kan de huurverhoging niet ingaan per 1 juli 2009, wel later.

De Ministerraad heeft op voorstel van minister Vogelaar (Wonen, Wijken en Integratie) besloten dat de maximaal redelijke huurprijsverhoging voor alle niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten (ongeveer 95% van de huurovereenkomsten) per 1 juli 2009 2,5% is. Dit betekent een huurverhoging van maximaal 2,5%.

Voor corporaties geldt bovendien de maximale huurprijsnorm. Dit is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs gerekend over alle woningen van een betreffende corporatie per 1 juli 2009 mag stijgen. Ook de maximale huurprijsnorm is gesteld op het inflatiepercentage van 2,5%.

Naast het percentage/het bedrag van de huurverhoging dient de verhuurder in zijn brief aan de huurder tevens de volgende gegevens op te nemen:

-de huidige huurprijs;
-de ingangsdatum;
-de wijze waarop en de termijn waarbinnen de huurder bezwaar kan maken.

De huurder kan bezwaar instellen als de huur met een te hoog percentage wordt verhoogd.

Ook als de nieuwe huur boven de maximale huurprijsgrens ligt, kan de huurder bezwaar maken. Of de huur boven de maximale huurprijsgrens uitkomt, is afhankelijk van het puntenaantal van een woning. Bij elk puntental hoort een maximale huurprijs. Een lijst met punten en de bijbehorende maximale huurprijsgrens kunt u vinden op www.vrom.nl .

De liberalisatiegrens vanaf 1 juli 2009 is € 647,53 per maand. Is een huurovereenkomst geliberaliseerd, dan gelden niet de bij of krachtens de wet vastgestelde huurprijzen, maar staat contractvrijheid voorop.

Voorwaarden NHG kwaliteitsverbetering en energiebesparende voorzieningen

Voorwaarden NHG kwaliteitsverbetering en energiebesparende voorzieningen
Heeft u een eigen woning, wilt u een verbouwing laten uitvoeren en gaat u hiervoor een aanvullende lening of tweede hypotheek afsluiten? Dan is het mogelijk om (alsnog) NHG af te sluiten!

Het belangrijkste criterium is dat u kwaliteitsverbetering aan uw woning gaat uitvoeren. Kwaliteitsverbetering is het treffen van voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning. De voorzieningen moeten deel gaan uitmaken van de woning. U kunt hierbij denken aan het vernieuwen van een badkamer of keuken, het realiseren van een aanbouw of het leggen van een parketvloer. U kunt uw bestaande lening oversluiten naar een andere geldverstrekker en tegelijkertijd verhogen of u kunt een aanvullende lening voor verbouwing of verbetering van uw woning afsluiten.

Hierbij gelden onder andere de volgende voorwaarden:



Verklaring kwaliteitsverbetering
De kosten voor kwaliteitsverbetering moeten blijken uit of een taxatierapport of een bouwkundig rapport of een door uzelf opgemaakte specificatie.

De kosten voor energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het installatiebureau dat de werkzaamheden in het verband met deze voorzieningen uitvoert.

Kostengrens
Het totaal van de bestaande lening en de nieuwe lening (inclusief overige kosten waaronder notariskosten, afsluitprovisie en de kosten ten behoeve van kwaliteitsverbetering) mag nooit meer zijn dan € 265.000,-.

Depotverplichting
Als het bedrag voor kwaliteitsverbetering hoger is dan € 2.500,- wordt het volledige bedrag in depot gehouden door de geldverstrekker. Voor het bedrag aan energiebesparende voorzieningen geldt een volledige depot verplichting, ook wanneer dit bedrag lager is dan 2.500,-. Dit betekent dat op het moment dat u door middel van facturen kunt aantonen dat de kwaliteitsverbetering (deels) is uitgevoerd, de geldverstrekker dit bedrag (gedeeltelijk) uitbetaalt.

Komt u in aanmerking voor NHG?

Komt u in aanmerking voor NHG?

Voorwaarden aankoop woning
Om voor de Nationale Hypotheek Garantie voor aankoop van een woning in aanmerking te komen, geldt een aantal voorwaarden.

De Voorwaarden en Normen 2009-III, die van toepassing zijn op offertes die worden uitgebracht vanaf 1 juli 2009, kunt u hier downloaden. Let op: in verband met de grootte van het bestand kan het downloaden enige tijd duren.



Hypotheekbedrag maximaal € 350.000,-

De kostengrens vanaf 1 juli 2009 is vastgesteld op € 350.000,-. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 350.000,-. Hierbij moet u rekening houden met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting.



NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen standaard op 12% (maximale koopsom: € 312.500,00) en bij nieuwbouwwoningen op 8% (maximale koop-/aanneemsom: € 324.074,07).



Voor de aankoop van een woonwagen is de kostengrens vastgesteld op € 62.000,- en voor de aankoop van een woonwagenstandplaats op € 45.000,-.



De woning moet uw hoofdverblijf zijn

U moet de woning als hoofdverblijf gaan bewonen. NHG is mogelijk voor alle soorten woonhuizen, voor appartementen en voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen. NHG is niet mogelijk voor de aankoop van recreatiewoningen, woonboten, garages en stacaravans.



Identiteitsbewijs / verblijfsvergunning

Als u niet beschikt over de nationaliteit van een van de onderstaande landen, moet u een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland hebben. Deze voorwaarde geldt voor degene(n) van wie het inkomen voor het verkrijgen van de NHG benodigd is. Is uw inkomen niet benodigd voor het verkrijgen van NHG, dan kan worden volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd.

- Nederland
- Finland
- Italië
- Letland

- Duitsland
- Ierland
- Spanje
- Litouwen

- Griekenland
- Portugal
- Luxemburg
- Malta

- Oostenrijk
- Zweden
- Noorwegen
- Polen

- Groot-Brittannië
- IJsland
- Cyprus
- Slovenië

- Liechtenstein
- Denemarken
- Estland
- Slowakije

- België
- Frankrijk
- Hongarije
- Tsjechië

- Zwitserland
- Roemenië
- Bulgarije




Samenstelling (toets)inkomen

Het toetsinkomen is het inkomen aan de hand waarvan wordt bepaald kan worden of u in aanmerking komt voor NHG. Het toetsinkomen bestaat uit:

Bruto jaarsalaris;
Vakantietoeslag;
Pensioen-, AOW of VUT-uitkering;
Sociale uitkering (WW, WAO etc.);
Onregelmatigheidstoeslag (mits structureel);
Provisie (mits structureel);
Overwerk (mits structureel);
Vaste 13e maand;
Vaste eindejaarsuitkering;
Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf;
Alimentatie ten gunste van de aanvrager;
VEB-toelage.
Dit bedrag wordt verminderd met:

Jaarlijkse erfpachtcanon;
Alimentatie ten gunste van de ex-partner.
Voor de aanvraag van NHG moet een werkgeversverklaring worden ingevuld. Klik hier om de werkgeversverklaring te downloaden.



Bron van inkomsten

Er zijn verschillende bronnen waaruit u inkomen kunt ontvangen:

Vaste baan
Bij inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, een vaste baan dus, wordt uitgegaan van het huidige inkomen zoals dat op de werkgeversverklaring wordt vermeld.

Nog geen vaste baan
Heeft u een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd, dus nog geen vaste baan, dan kan ook worden uitgegaan van het huidige inkomen volgens de werkgeversverklaring. Voorwaarde is dat uw werkgever de volgende verklaring afgeeft:

'Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd'.

Wanneer u een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd heeft maar geen verklaring krijgt van uw werkgever, wordt uw toetsinkomen vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren. (zie onregelmatig werk / flexwerk)

Onregelmatig werk / Flexwerk
Als u een flexibele arbeidsrelatie heeft (zoals seizoenswerk, uitzendwerk, werk als oproep- of invalkracht of werk op basis van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder verklaring) wordt het toetsinkomen vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het inkomen verdiend in het laatste kalenderjaar. Eventuele inkomensvervangende uitkeringen (zoals ww en wao) mogen ook worden meegeteld.

Zelfstandigen
Als u een inkomen uit eigen onderneming heeft, dan is uw toetsinkomen de gemiddelde nettowinst van de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar





Toetsing BKR

De geldverstrekker toetst uw gegevens bij de Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel. Bij het BKR staan uw financiële verplichtingen geregistreerd zoals persoonlijke leningen, doorlopende kredieten en credit cards. Als op uw naam een financiële verplichting staat geregistreerd, zal de geldverstrekker bij de toets voor de NHG met deze financiële verplichting rekening houden. Aan de hand van bepaalde codes registreert het BKR of u problemen heeft gehad met het terugbetalen van leningen. Afhankelijk van de geregistreerde gegevens bij het BKR wordt bepaald of u in aanmerking komt voor NHG.



Aflossingsvrij deel

Het is mogelijk een deel van de lening aflossingsvrij af te sluiten. Dit deel mag maximaal 50% van de waarde van de woning zijn. Het bedrag dat u leent voor een verbouwing (valt onder kwaliteitsverbetering van de woning) mag u hierbij meerekenen.



Ter verduidelijking een voorbeeld: waarde woning € 120.000,- + verbouwing € 10.000,- = € 130.000,-. 50% van € 130.000,- = € 65.000,-.



Het maximale aflossingsvrije deel van de lening in dit voorbeeld is € 65.000,-.



Taxatierapport

Voor de aankoop van een bestaande woning moet een taxatierapport worden opgesteld door een persoon die staat ingeschreven in één van de volgende registers:

De Stichting VastgoedCert, kamer Wonen/MKB, of
De Stichting Certificering VBO-Makelaars (SCVM).
Het taxatierapport mag op de datum dat de hypotheekofferte wordt uitgebracht niet ouder zijn dan 12 maanden.

De taxateur dient lid te zijn van één van de volgende brancheverenigingen:

de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV);
de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM);
de Nederlandse Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs (RVT);
de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO);
de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR).De taxateur dient het taxatierapport op te maken op basis van plaatselijke bekendheid.
Degene die het taxatierapport opmaakt, mag noch direct, noch indirect betrokken zijn bij de koop, verkoop, bemiddeling, financiering, geldnemer/koper, verkoper, bemiddelaar of geldgever.

Het taxatierapport mag op het moment van offreren van de lening niet ouder zijn dan 12 maanden.

Bij verkoop van een complex bestaande woningen (verkoop huurwoningen) kan worden volstaan met een taxatierapport voor het gehele complex, onder de voorwaarde dat in het taxatierapport expliciet is aangegeven voor welke woningen het rapport geldt.

Indien sprake is van verschillen in waarde dan wel verschillen in achterstallig onderhoud en/of kwaliteitsverbetering, dienen in het taxatierapport de relevante gegevens per woning te zijn aangegeven.



Bouwkundig rapport

Er is een aantal situaties waarin een bouwkundig rapport moet worden opgemaakt bij aankoop van een bestaande woning. Dit is het geval wanneer uit het taxatierapport blijkt dat:

de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik;
nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient;
sprake is van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, tenzij uit het taxatierapport blijkt dat na 1940 een totale renovatie is uitgevoerd.
Als de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud hoger zijn dan

€ 2.500,- worden deze in depot gehouden. Dit houdt in dat op het moment dat u door middel van facturen kunt aantonen dat de kwaliteitsverbetering (deels) is uitgevoerd, de geldverstrekker dit bedrag (gedeeltelijk) uitbetaalt.

Het bouwkundig rapport mag op het moment dat de hypotheekofferte wordt uitgebracht niet ouder zijn dan 12 maanden.



Kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen meefinancieren bij aankoop woning

Als u wilt, kunt u bij aankoop van uw woning de kosten voor een verbouwing (bestaande woning) of meerwerk (nieuwbouw) meefinancieren. De kosten hiervan moeten blijken uit of een taxatierapport, of een bouwkundig rapport, of een door uzelf opgemaakte specificatie (een overzicht van de werkzaamheden die u wilt gaan uitvoeren en de kosten die u hiervoor verwacht te gaan maken). Als het bedrag voor kwaliteitsverbetering hoger is dan € 2.500,- wordt dit bedrag volledig in depot gehouden door de geldverstrekker. Op het moment dat u door middel van facturen kunt aantonen dat (een deel van) de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd, betaalt de geldverstrekker (een deel van) dit bedrag uit.

Energie besparende voorzieningen
Onder kwaliteitsverbetering vallen ook energie besparende voorzieningen. Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: HR ketel, spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, HR++ beglazing, een warmtepomp, een zonneboiler en/of zonnecellen. Voor het bedrag aan energiebesparende voorzieningen geldt een volledige depot verplichting, ook wanneer dit bedrag lager is dan 2.500,-. Bij de berekening van wat er maximaal gefinancierd kan worden op basis van het inkomen mogen de kosten voor energie besparende voorzieningen tot een bedrag van maximaal € 6.500,- buiten beschouwing gelaten worden. De kosten dienen te blijken uit een specificatie van het installatiebureau dat de werkzaamheden in het verband met deze voorzieningen uitvoert.

Overige situaties

NHG is ook mogelijk als u een nieuwe of aanvullende lening wilt afsluiten in verband met:

echtscheiding, beëindiging van geregistreerd partnerschap;
beëindiging van een duurzaam samenlevingsverband;
het erven van een woning;
afkoop erfpachtcanon;
verkrijgen van recht van volle eigendom van de grond.
In deze gevallen geldt dezelfde kostengrens als bij NHG voor aankoop en/of kwaliteitsverbetering. Neem voor meer informatie contact op met uw hypotheekadviseur.


print deze pagina

Gerelateerde links
Acrobat Reader

Verhoging NHG valt goed bij de consument

29.6.2009

Het kabinetsbesluit om de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) tijdelijk te verhogen naar 350.000 euro valt goed bij de consument. Ruim driekwart vindt het een (zeer) goed plan. Bijna de helft verwacht nu eerder een huis te kopen. Dat blijkt uit een enquête van De Hypotheker.

De Hypotheker vroeg bezoekers op haar website naar hun mening over de genomen maatregel. 76 procent van de respondenten zegt blij te zijn met de verhoging. 43 procent denkt hierdoor zelf waarschijnlijk sneller een huis te kopen. Ook meldt de Hypotheker dat de NHG-indicator op de website vaak is ingevuld. In anderhalve week tijd deden ruim 6.500 bezoekers een test om te kijken of ze in aanmerking komen voor de NHG.

Uit de enquête van De Hypotheker blijkt ook dat 67 procent van de respondenten vindt dat het verminderen of het afschaffen van de overdrachtsbelasting nodig is als extra maatregel om de huizenmarkt in beweging te krijgen.

De consumenten menen dat meerdere partijen een belangrijke rol hebben gespeeld bij de verhoging van de NHG: de politiek (46 procent), de hypotheekbranche (45 procent), Vereniging Eigen Huis (43 procent), Nederlandse Vereniging van Makelaars (40 procent) en De Hypotheker (35 procent).

Aankoopmakelaar of verkoopmakelaar?

Profiteer van de nieuwe NHG-grens

Altijd groter willen wonen? Dan is dit nu uw kans. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is tijdelijk verhoogd van € 265.000 naar € 350.000 en de rente is gunstig. Profiteer daarom juist nu van de voordelen van de nieuwe NHG-grens en de lage rente.

Uw voordeel:
- lagere hypotheekrente tot maximaal 0,6% voordeel (€ 125 /mnd)
- meer zekerheid bij onvoorziene gebeurtenissen, zoals werkloosheid en
..arbeidsongeschiktheid
- kosten die u maakt om NHG te verkrijgen zijn fiscaal aftrekbaar

De tijdelijke NHG-regeling loopt tot eind 2010 en geldt voor starters én voor doorstromers die groter willen wonen. Neem daarom nu contact op met een NVM-aankoopmakelaar en vraag vrijblijvend advies over uw mogelijkheden.

Met de kennis en ervaring van uw NVM-aankoopmakelaar krijgt u gegarandeerd een goede woning, waarbij uw NVM-aankoopmakelaar ook nog onderhandelt over een scherpe prijs.