Kunnen die 'beestjes' zorgen voor gebrekkig woongenot?

Jurisprudentie over boktor, huiszwam en houtworm

In deze editie aandacht voor wat de particuliere koper van een woning mag verwachten. Deze week behandelen wij enkele uitspraken met betrekking tot boktor, huiszwam en houtworm.

Normaal gebruik als uitgangspunt
Op grond van artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst mag de koper verwachten dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Indien er na de overdracht sprake is van een gebrek dient de vraag gesteld te worden of dit gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen.

Niet elk gebrek aan een woning belemmert het normale gebruik. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst voorziet hierin. Artikel 5.1 bepaalt dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Pas als een zichtbaar of onzichtbaar gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen.

Eveneens kan de verkoper bepaalde gebreken uitsluiten (exonoratieclausule), bijvoorbeeld: verkoper staat niet in voor het normale gebruik van de serre. De koper moet bij uitsluitingen extra alert zijn.


Lees verder: zijisdemakelaar.nl

Huizenmarkt, regels...wat verandert er in 2012?

Wat gaat 2012 ons brengen op het gebied van de huizenmarkt en de regeltjes in 2012?

Verlaging overdrachtsbelasting
Al eerder is goedgekeurd dat vooruitlopend op de aanvaarding van de maatregel, het tarief van de overdrachtsbelasting van twee procent bij de verkrijging van woningen al met ingang van 15 juni 2011 kan worden toegepast. De maatregel vervalt per 1 juli 2012. De tijdelijke maatregel geldt ook voor een tweede woning of recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw.

Het kabinet zal in het kader van de voorjaarsnota bezien wat zij wil doen met de overdrachtsbelasting ná 1 juli volgend jaar. Hierover houden we u natuurlijk op de hoogte.

Nationale Hypotheek Garantie
De Nationale Hypotheekgarantie blijft nog tot medio 2014 op hoger niveau.
Het Kabinet heeft besloten om naar aanleiding van het verzoek van de Tweede Kamer de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie tot 1 juli 2012 te handhaven op € 350.000,-. Na 1 juli 2012 gaat de grens omlaag naar € 320.000,-, om op 1 juli 2014 te zakken naar het reguliere niveau van € 265.000,-. De eenmalige premie die kopers betalen gaat omhoog van 0,55 naar 0,7 procent.

Doorverkoop woning binnen 6 of 12 maanden
Vanaf 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is de termijn van 6 maanden alleen voor woningen verlengd tot 12 maanden. U kunt gebruikmaken van de verlengde termijn van 12 maanden tot uiterlijk 31 december 2012. (Als de verkoper op 31 december 2011 eigenaar werd.) Voor woningen die zijn gekocht vanaf 1 januari 2012 geldt weer de termijn van 6 maanden.

WOZ waarde erf- en schenkbelasting
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, vindt plaats op 20 december 2011. Mocht het plan niet door de Eerste Kamer worden aangenomen zullen we u hier uiteraard over informeren.

Op dit moment geldt voor de erf- en schenkbelasting dat een verkregen woning in aanmerking wordt genomen naar de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. In artikel 18 lid 2 wet WOZ is bepaald dat de waardepeildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit houdt in dat de waarde zoals die is vastgesteld op 1 januari van het jaar voorafgaande aan de verkrijging krachtens erfrecht of schenking. Indien de verkrijging op 31 december 2012 plaatsvindt, geldt de WOZ-waarde op 1 januari 2011.

Omdat dit in tijden van crisis als onrechtvaardig wordt ervaren, is het voor de verkrijger mogelijk om te kiezen voor de WOZ-waarde die geldt voor het jaar ná het jaar van de verkrijging (in bovengenoemd voorbeeld dus op 1 januari 2012). De keuzemogelijkheid geldt niet als de woning is verkregen vóór 2012.

Lees verder: zijisdemakelaar.nl/nieuws

Twitter en samenwerken: Zij is de makelaar en Bart Videoproducties

Stel je voor. Je bent makelaar en wilt in deze tijd een huis optimaal presenteren. Eigenlijk ben je ervan overtuigd dat je een beleving moet vertellen. Hoe het voelt om in het huis te wonen. Hoe het leven er in dat huis uit ziet. Hoe het voelt...

En dan komt er een professional op het gebied van het maken van uw bedrijfsfilm, video- en televisieproductie op je pad. Dan moet er toch wel een mooi product uit komen! Ik was net bij een huis in Oudehaske geweest aan de Jousterweg 191 Een huis waarbij ik wilde laten zien hoe het is om er in te wonen. Dat zou een mooi eerste gezamenlijke project zijn! Karin van Bart Videoproducties was ook enthousiast en er werd een datum geprikt. Heb zowel de eigenaar als Bart Videoproducties een korte briefing gestuurd:
- doelgroep: mensen met en zonder kinderen. Waarbij de woonwensen qua grootte verschillen. Bij de een wellicht alleen de wens tot uitbouw beneden en bij de andere boven en beneden.
- accent op mogelijkheid om hobbymatig dieren te houden: pony, paard, geitjes, vogels enz
- shots van de mooie omgeving Nannewiid, Haulster bossen, het friese land
- mogelijkheid voor het maken van buitenritten te paard
- landelijk en toch bereikbaar (snelweg A7 en A6 kort nabij).

We hebben een datum geprikt en zijn aan het werk gegaan. Ik hoefde verder eigenlijk helemaal niets meer te zeggen. Karin en Bart gingen aan het werk en hadden ook leuke ideeën. Die waren absoluut los vertrouwd! Ik ben dan ook trots op het resultaat:



Het huis in Oudehaske komt binnenkort op Funda. We moesten nog even wachten doordat het te mistig was voor de foto's. Wel weten we dat dit de weg is voor het presenteren van een huis! Wil jij je huis ook zo op Funda hebben? Het kan! Bel of mail me!

Lees verder op zijisdemakelaar.nl

huis te koop Oudehaske, Oudehaske Jousterweg 191, landelijk, kort nabij A7 A6, mogelijkheid houden van beestjes, geschikt voor jong en oud, Nannewiid, mogelijkheid uitbouw, friesland, huis kopen, hypotheek berekenen, makelaar in friesland, makelaar in joure

Leuke jaren dertig woning in Vries

Hou je van een sfeervolle en knusse woonkamer? Wil je daarnaast minimaal 2 slaapkamers en mogelijkheid voor een 3e? En bij voorkeur op loopafstand van belangrijke voorzieningen? Met nog een rustige en beschutte ligging?

Meer informatie: zijisdemakelaar.nl

Tot 1 november a.s.! Verkoop bij inschrijving: Tynaarlo, Populierenstraat 1

Woont u graag in een dorp en toch centraal? Dan ligt in Tynaarlo uw kans in deze sfeervolle vrijstaande karakteristieke jaren 40 woning (1946).

VERKOOP BIJ INSCHRIJVING MET RECHT VAN GUNNING.

BEZICHTIGINGEN OP AFSPRAAK. KIJKEN WANNEER U WILT.

VRAAGPRIJS=BASIS INSCHRIJFPRIJS: € 190.000,- K.K.

NAAST DE VERKOOP BIJ INSCHRIJVING BLIJFT HET ALTIJD MOGELIJK OM ONDERHANDS EEN BOD UIT TE BRENGEN OP HET HUIS.

Lees verder op

http://www.blogger.com/img/blank.gif

Ja, hij is er weer (gelukkig): de Starterslening in Assen!

In Assen heeft de starterslening weer mogelijk gemaakt. Met een Starterslening is het voor iedere starter op de woningmarkt mogelijk om een voordelige hypotheek met een renteloze lening te verkrijgen. Dankzij de Starterslening betaalt u tot wel € 300,- per maand minder aan de maandlasten. Dit is het moment om te starten! Kom jij in aanmerking voor deze Starterslening? Vraag advies! Geldexpert Assen kan u hierover informeren!

Lees verder op zijisdemakelaar.nl

Eigen wonindossier voor energiebesparing voor verkopers!

Zij is de makelaar kan - als NVM-makelaar - haar verkopers een eigen woningdossier voor energiebesparing aanbieden.

In de aanpak van de NVM staat transparantie centraal. Vanuit deze gedachte vindt de NVM het belangrijk om naar alle aspecten van een woning te kijken, dus ook naar de energetische status van een woning. De NVM werkt samen met verschillende maatschappelijke organisaties om de woningvoorraad in Nederland energiezuiniger te krijgen. Zo wordt er samengewerkt met de overheid, Milieu Centraal en de stichting Meer Met Minder, dat uitvoering geeft aan het nationale energiebesparingsprogramma. Het uitgangspunt voor de samenwerking is dat energiebesparing een meerwaarde oplevert voor de koper en verkoper.

Het belang voor de verkoper is dat hij bij de verkoop van een energiezuinig huis deze voordelen kan benutten in de onderhandeling. Bij de verkoop van een onzuinig huis is het bieden van transparantie voor verbetering een mogelijkheid. Een energiezuinig huis woont immers veel comfortabeler. Vaak is een onzuinig huis met circa € 7.500 extra investering een stuk energiezuiniger en comfortabeler te maken. Dat is een aardig bedrag, maar de NHG komt kopers op dit punt tegemoet: extra investeringen in energiebesparing blijven namelijk tot een bedrag van maximaal € 6.500,- buiten beschouwing bij de inkomenstoets. Voor de koper is het dus van belang dat hij weet hoe energiezuinig zijn aankoop is en wat hij kan doen om bij de financiering alvast energiebesparing mee te nemen.

Kortom: energieprestatie hoort gewoon bij de kwaliteitskenmerken van een woning.

Lees verder: zijisdemakelaar.nl